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理财房地产和银行算哪项(房地产和银行理财)

理财房地产和银行算哪项

19世纪以来,各种资产收益大比拼

01、一百多年的历史数据回测

未来,股市还是楼市更有投资价值?

未来,债券、银行理财等一类的稳健理财方式到底能不能跑赢通胀?

上周分析“余额宝收益率为什么跌破1.5%”的文章,最后建议大家学习一些主流的理财工具,结果很多人问我,什么理财方式最好?

这个问题的答案见仁见智。不过,大家的判断一般都是总结自过去的投资经验,但中国股市才30年,房产完全放开才20年,基金进入大众视线20年,货币基金、理财产品、各种“宝”,不过10年历史……

但经济是有周期性的,走完一个完整的康波周期需要50~60年,而国人有理财意识的近二十年,正值经济从高速增长进入L型的“经济新常态”,一个周期都没有走完,从中得到的经验难免片面。

有没有更完整、更长的国外数据呢?

最近我看了海通证券的一份宏观研究报告,该报告以宏观历史数据库JST Macrohistory Database的数据为主,分析了去年两百多年全球主要资产价格的变化。该数据库收集了1870-2016年间主要国家的经济、金融和资产价格等历史数据,非常有参考价值。

这份报告把资产分为两类,一类是债券、黄金、房租(房地产的租金回报部分)等稳健收益资产,一类是股票,地产(房地产的资产升值部分)等风险资产。

报告的核心结论是:过去两百年各种资产收益,以1930′s为界,表现完全不同。1930′s以前,债券、黄金、房租(房地产的租金回报部分)等稳健收益资产跑赢股票,地产等风险资产,而到了1930′s到现在,风险资产跑赢稳健资产。

为什么会这样呢?中国今后更类似于哪一个阶段呢?

02、金本位时代的资产表现

既然是1930′s为分界线,那么第一个问题就是,1930′s对于资产价格而言,发生了什么重大的变化呢?

答案是:金本位制被“信用货币”所取代。

所谓“金本位制”,是指每一个单位的货币都有法定的含金量,货币可以与黄金自由兑换,这叫“无限法偿”。

估计读者都没有见过“金本位制”时代,那时,谁都可以用货币按法定含金量去兑换黄金,也就是说,国家要发行货币,就必须有一定比例数量的黄金作为准备金,否则很容易因为偿付能力不足,导致持币者信心不足而加速黄金外流。

正是有了黄金储备的约束,各国发行货币都是“量力而行”,从1870年到1931年,英国经济的年均实际增速为1.4%,而流通中货币增速为2.1%;美国经济的年均实际增速为3%,流通中货币增速为3.9%,黄金储备年均增幅为5.4%,两国经济增长和货币发行都受到了黄金产量的限制。

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货币不超发的结果就是没有通胀,这段时间,英国的年均通胀率为0.56%。美国更低,0.04%。

没有通胀,听上去就像天堂一样,但对于持有不同资产的人,感觉就完全不同了。

首先,黄金肯定是不涨的——金本位嘛。

其次,大部分的商品都不怎么涨,包括房价,这段时间,英国房价年均涨幅为1.6%,略高于1.4%的经济增速,而美国房价年均涨幅为1.2%,远远低于3%的经济增速。

再次,低通胀时代,最好的资产是债权类资产,主要是债券,同期持有英国短期国债和长期国债的年均利息收入分别为3.1%和3.15%,持有美国短期国债和长期国债的年均利息收入分别为5.3%和4.75%。

房价虽然不涨,但房租还是不错的。同期英国房租年均回报率为3.6%,美国为5.5%。房租就相当于把房子当成钱借给别人而产生的“利息”,也属于债权类资产。

为什么债权类资产的回报最高呢?正是因为没有通胀。

假如,通胀率是3%,你以3%的定期利息存了1万块钱在银行,一年后银行连本带利付你10300元(不考虑利息税),由于货币贬值了3%,这10300元的货币的实际支付能力相当于一年前的1万元,银行白用了你一年。

可见,通胀对债权人不利,那么,零通胀就对债务人就不利了,而经济活动中,最大的债务人就是企业了。

所以最后,回报最差的是股票。同期英国股指和美国标普500指数的年均涨幅为1.4%,跟经济增速、房价增速都差不多,跟现在牛气冲天的纳斯达克完全不能比。

不过,股指是不含每年的股息的,而同期英美股市的年均股息率分别为3.9%和5.4%,跟房租收益差不多。

但考虑到股权投资的风险,这个回报就差强人意了。

所以总结下来,在金本位制下,因为各国政府无法超发货币,导致长期零通胀,最好的投资品种是债券、其次是房产(因为高房租),比较差的是股票,最差的是黄金等商品。

而这一切,随着1930′s年代信用货币时代的到来而彻底改变。

03、信用货币时代的资产表现

1930′s以前的美元英磅,和之后的美元英磅,本质上是两种东西,

金本位时代,货币的本质是黄金;而信用货币时代,货币的本质是国家信用。

黄金的产量是有限的,所以货币也是有限的,而国家信用……,不就是国债吗?当然是可以无限的。

所以你看,政府并不认为自己在滥发货币,而是因为各种国防科技、医疗教育、民生福利、社会治理、基础建设、防疫救灾等等需要,年年都要扩大国债发行规模,而增量国债一旦进入流通领域,央行就需要提供增量的货币,就这么“两个和尚抬水喝”,财政部和央行一联手,所有的国家都在不知不觉中超发货币。

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超发货币最直接的结果就是通货膨胀,从1932年到2019年,英国和美国年均通胀率分别为5%、3.53%,前文说过,金本位时代仅为0.6%和0.04%。

金本位制的崩溃,虽然为政府滥发货币开了绿灯,但货币供应量的松绑,也为经济带来了活力,于是,通胀的大背景下,各类资产的回报发生了根本性的变化:

没有金本位的束缚,黄金价格也飘起来了,信用货币时代,黄金对英镑的年均涨幅为6.5%,对美元年均涨幅为4.9%。不过,黄金的需求也下降了,总体上只是小幅跑赢通胀。

前面说,通缩对债权人有利,那么,通胀就对债权人不利了。金本位时代回报最好的稳健收益的债权类资产,现在变成倒数第一。1932年到2019年的英国短期国债和长期国债的年均利息收入为4.7%和5.6%(通胀率5%),美国分别为3.5%和5.6%(通胀率3.53%),短期国债跑输通胀,长期债券也跟黄金差不多。

对债权人不利,就是对债务人有利,除了国家之外,最爱借钱的就是公司,所以股票的表现一跃成为第一名。

同期的股票市场的平均回报率(股指涨幅+股息率),英美(标普500指数)分别高达10.7%和10.5%。

那么第二名是什么呢?房产。

同期英国美国房价年均涨幅分别为6.4%和4.3%,看上去好像不高,但再加上4%和5.2%的租金回报率,年均回报率高达10.4%和9.5%。

而且,房子多数都是按揭的,等于也加了杠杆,当然,考虑到欧美持有房产的各种税费,就算打平,只能次于股票收益。

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这里一定要说一句题外话,很多人计算自住房产投资回报时不计算租金回报率,这是不对的。如果你不买房,你就要租房,增加了生活成本,所以就算自住房,在判断投资收益时,也要加上租金回报率。

(以上数据参考海通证券发布的研究报告《如何战胜印钞机——百年货币史的观察!(海通宏观 姜超)》)

看了这么多国外的数据,就可以说说我对今后理财的长期建议了。

04、大类资产在不同时期的不同表现

虽然市面上理财产品众多,但大部分产品的底层资产就是三类:

一类是债券、租金(房地产的租金部分)等稳健收益债权类资产;

一类是股票,地产(房地产的升值部分)等风险资产;

一类是黄金、石油一类大宗商品资产。

这三类资产,在不同时期的表现是不同的

1、越是经济不好,越是不能持有现金及稳健类资产

中国人在经济不好的时候,都是倾向于保守的储蓄,可正是因为经济不好,国家才会大放水,放水的结果,一边是货币贬值,一边是资产价格上涨。

所以节后,股市开始疯涨,所以美国疫情那么严重,还发生了暴乱,股市照样创新高,都是放水放的。

反之,象余额宝这种短期债权的货币基金,还有债券,收益都在下降,部分银行理财产品甚至出现了亏损。

所以很多经济学家不赞成用货币宽松去对冲经济衰退,因为放水有利于高杠杆的富人,政府民生保障只救最穷的人,而货币贬值相当于向广大的温饱阶层和中间阶层“收税”。

此时最好的资产反而是股票、房产这样风险资产。这有点让人难以理解,经济不好股票怎么可能好呢?

但实际上是同一个行业的公司“二八分化”加剧,大部分行业的龙头都在趁机扩大市场份额。

所以准确地说:经济衰退时最好的资产是:龙头公司的股票(包括投资龙头公司的股票基金),一二线城市的房产。

那么经济繁荣时,什么资产最好呢?

不好意思,还是股票和房地产。

2、长期看,股票是最好的投资渠道,房产次之

经济繁荣,企业盈利就好,民众收入提高,房地产需求也会上升,虽然此时,债权类资产的收益也会上升,但仍然是股票和房地产收益更高。

股票和房地产只有一种时期收益短暂垫底,就是经济过热,国家收回过剩的流动性(比如2011~2012年)时,往往叠加了原材料价格上涨,企业经营成本上升,效益下降。

所以此时,表现最好的投资品种是工业原料、大宗商品,但这一类资产大部分是加杠杆的金融衍生品,普通人没有专业知识进行投资(比如中行“原油宝”)。

有个成语叫“覆水难收”,货币也是如此,放出去容易,收回来时,经济实体和居民就会出现各种痛苦,而让政府难以下手。想想美联储主席鲍威尔不肯降息,被特不靠谱天天追着骂;再回想一下2018年我们的“去杠杆”,一堆企业债务链断裂,被人形容为“开刀不打麻药”。

所以无论是国内还是国外,宽松的货币政策将会成为常态,货币供应量收缩只是阶段性的。这正是信用货币时代,股票和房地产收益率长期跑赢的原因。

长期看,股票是最好的投资渠道,证券市场有优胜劣汰的机制,纳斯达克指数十年涨了6倍,70%的股票都是跌的,只有7%的公司跑赢指数;A股从2017年以后也是蓝筹股的行情,正在理顺的“垃圾股退市机制”,必然让资金更集中于龙头股,A股将进一步“美股化”。

所以,股票投资对于普通人而言,毕竟太专业,未来以成长股、蓝筹股为投资标的的指数基金、主动管理股票基金、阳光私募基金,才是主流。

房产的回报次之。因为后者毕竟还是消费品,未来人口下降,总体上房屋需求是降低的,投资机会仅限于一二线城市。(再次提醒,房产投资收益包括房租收入)

银行理财、货币基金、债券基金等理财工具,都是以各类债权为底层资产,无法改变长期低利率的趋势,只会在货币收缩导致的局部“钱荒”时有短暂的高收益。长期完全投资于债权类资产,很难跑赢通胀。

(利益声明:本人是职业投资者,难免有屁股决定脑袋的嫌疑,大家还是根据自己的能力和理解,决定理财方向。)

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